Fraude Inmobiliario

El fraude inmobiliario se refiere al robo a través de actividades poco éticas relacionadas con un negocio de carácter inmobiliario. En otras palabras, este delito se presenta cuando una persona o parte, comete fraude asociado con: la compra, la venta, el alquiler o la financiación de una propiedad inmobiliaria.

Debido al alto valor que tienen los bienes raíces, este tipo de fraude a menudo puede resultar en importantes pérdidas financieras. Por este motivo, las autoridades están siempre alerta con el propósito de detectar cualquier tipo de actividad que pueda constituir fraude inmobiliario, y claramente están interesadas en proteger a los clientes inocentes de aquellos agentes y prestamistas que actúan con astucia.

¿Ha sido acusado de fraude inmobiliario en California? Obtenga una defensa apropiada

Enfrentar cargos por fraude inmobiliario, puede dar lugar a una larga sentencia de prisión y/o imposición del pago de multas considerables. Además, puede arruinar por completo su imagen o reputación en el ámbito profesional. Por esta razón, si actualmente usted o algún ser querido ha sido acusado de fraude inmobiliario, es imprescindible que se comunique inmediatamente con un abogado defensor de San Diego, CA con experiencia en delitos de fraude.

Un abogado de fraude inmobiliario en San Diego del Bufete de Defensa Criminal, tiene el nivel de experiencia necesario para defenderlo ante este tipo de acusaciones. Nuestro equipo legal, trabajará arduamente por proteger su imagen y desarrollará una estrategia de defensa idónea con el fin de obtener el mejor resultado posible para su caso. ¡Contáctenos ya!

¿Qué es el fraude inmobiliario?

El fraude consiste en el acto de ocultar o tergiversar de forma intencional, hechos particulares con el fin de influir en otra persona para que adopte medidas que perjudiquen sus propios intereses.

Por su parte, el fraude inmobiliario comprende una gran variedad de comportamientos que se encuentran prohibidos por la Ley del Estado de California. Se trata de un delito tanto a nivel estatal como federal, el cual puede resultar en largas penas de prisión, multas y restitución.

En términos generales y según el Código Penal de California Sección 487, el fraude inmobiliario se refiere a cualquier tipo de fraude o mala conducta, relacionada con transacciones inmobiliarias. Dicho de otra forma, ocurre cuando una persona o empresa, se aprovecha de otra en el contexto de una transacción inmobiliaria. En consecuencia, este tipo de fraude cubre una amplia categoría de conductas que involucran la vivienda, hipotecas, contratos de alquiler y ejecuciones hipotecarias.

¿Qué debe probar el fiscal para que se profiera un fallo condenatorio por fraude inmobiliario?

Para que usted sea declarado culpable de cualquier tipo de fraude inmobiliario, el fiscal debe probar cada uno de los siguientes elementos que constituyen el delito:

  • Que usted engañó al propietario de una propiedad o a un prestamista hipotecario de forma intencional y consciente mediante una representación fraudulenta o falsa;
  • Que usted tenía la intención de coaccionar a la persona para que le permitiera tomar el control y adueñarse de la propiedad o de los fondos del préstamo; y
  • Que la víctima entregó el control y la titularidad de la propiedad o de los fondos del préstamo al basarse en la falsa representación.

¿En qué consiste el deber legal de revelar?

Tanto compradores, vendedores y agentes del sector inmobiliario, deben cumplir con ciertas obligaciones de conformidad con lo dispuesto por la ley de California. Una de las obligaciones más importantes se refiere al deber de revelar todos los hechos materiales conocidos que afectarían la elección del comprador. Esto incluye cualquier defecto de construcción conocido o cualquier otro problema que pueda incidir en el valor o deseabilidad de la propiedad en cuestión.

A su vez, el corredor del vendedor tiene el deber de revelar su conocimiento acerca de cualquier hecho material que el comprador desconozca y que pueda influir en la decisión de compra. El no informar al comprador sobre los hechos pertinentes, puede constituir fraude inmobiliario.

¿Cómo se clasifica el fraude inmobiliario?

En ocasiones, las personas no están al tanto de que las actividades que llevan a cabo son ilegales. Es así como algunas formas de fraude inmobiliario pueden ser tan sutiles que una persona puede cometerlas sin siquiera darse cuenta de ello. Por este motivo, es prudente conocer por lo menos, los tipos de prácticas más comunes que se consideran como fraude inmobiliario.

Los siguientes son los tipos de fraude inmobiliario más comunes en California:

  • Fraude de ejecución hipotecaria
  • Robo de alquiler
  • Documentos o escrituras falsificadas
  • Esquemas de testaferros
  • Cambio ilegal de propiedad
  • Préstamos abusivos

Fraude de ejecución hipotecaria

Este tipo de fraude lo cometen a menudo, personas que afirman ser profesionales especialistas en ejecuciones hipotecarias y que ofrecen realizar servicios en nombre de quienes enfrentan una ejecución hipotecaria debido a que no pueden pagar la hipoteca de su propiedad o casa. En otras palabras, esta clase de fraude generalmente es llevado a cabo por aquellas personas que prometen un “alivio” de ejecución hipotecaria.

Usted puede ser condenado por fraude de ejecución hipotecaria al llevar a cabo cualquiera de las acciones que a continuación se indican:

  • Cobrar tarifas por los servicios que se comprometió a realizar, antes de proporcionarlos, o los cuales quizás nunca proporcione;
  • Cobrar tarifas exorbitantes o excesivas por ofrecer los servicios;
  • Colocar un gravamen sobre una propiedad como forma de compensación;
  • Recibir una compensación de parte de un tercero sin el conocimiento del dueño de la propiedad;
  • Obtener un poder legal del propietario. Un poder le autoriza a actuar en asuntos comerciales o legales en nombre de otra persona; o
  • Persuadir o intentar persuadir al dueño de la propiedad para que firme un contrato ilegal que no cumple con los estándares legales.

Los esquemas de transferencia de títulos, las ayudas fantasmas y las ofertas dudosas, son ejemplos de esta forma de fraude inmobiliario.

Con respecto a la transferencia de título, ésta ocurre cuando el propietario se enfrenta a una ejecución hipotecaria, y un supuesto consultor, lo convence de ceder el título de propiedad de la casa. En estas situaciones, el consultor le dice al propietario que puede permanecer en la vivienda al alquilarla, y que podrá volver a comprarla en una época futura. Sin embargo, lo que en realidad sucede, es que el consultor eventualmente desaloja al inquilino y adquiere cualquier patrimonio existente en la vivienda.

Por su parte, la ayuda fantasma se presenta cuando una compañía encargada de prestar asistencia en ejecuciones hipotecarias, promete brindar ayuda al propietario con el fin de evitar una ejecución hipotecaria. La empresa cobra una tarifa por adelantado y acepta el dinero, pero no lleva a cabo ningún servicio. Para cuando el propietario se da cuenta de la estafa, a menudo es demasiado tarde para evitar la ejecución hipotecaria, lo que trae como consecuencia la pérdida de la propiedad.

Finalmente, la oferta dudosa es aquella donde el propietario no es consciente de que le está cediendo el título de propiedad a usted. En este sentido, usted es culpable de presentar una oferta dudosa al:

  • Hacer que el dueño de la propiedad le ceda su propiedad con el pretexto de que los documentos le ayudarán a asegurar un pago de hipoteca menor o más bajo;
  • Presentar documentos en blanco para que el propietario los firme, asegurándole que usted completará más tarde los espacios, conforme a los términos acordados; o
  • Llevar documentación con escritos que se prestan para confusión, son demasiado pequeños o incluso ilegibles, para que el dueño de la propiedad no pueda entender con respecto a qué está dando su consentimiento.

Robo de alquiler

El robo de alquiler, conocido en inglés como “rent skimming”, se puede cometer de dos formas. La primera de ellas se presenta en el evento de que usted alquile una propiedad residencial durante el primer año de ser adquirida, y no aplique el producto a la hipoteca de la propiedad. Por su parte, la segunda forma ocurre cuando usted pretende poseer una propiedad, de la cual no es dueño, alquilarla de manera fraudulenta, sin tener derecho a hacerlo, y quedarse con las ganancias de dicho alquiler.

Sin embargo, si las ganancias del alquiler se utilizaron (30 días o menos después de recibirlas) para el pago de gastos médicos necesarios y no planificados para usted mismo o su familia; o para pagar la mano de obra y los materiales requeridos para realizar mejoras en la propiedad de alquiler a las cuales estaba legalmente obligado para que ésta fuera oficialmente habitable, esto no se considera como robo de alquiler.

Con respecto a esta forma de fraude, vale la pena mencionar que, si usted participa en una conducta de robo de alquiler por una sola vez, estará sujeto a una demanda civil. Sin embargo, múltiples actos de robo de alquiler traerán como resultado, procesos penales y sanciones.

Documentos o escrituras falsificadas

El fraude inmobiliario puede implicar el uso de escrituras u otros documentos oficiales falsificados o fraudulentos. Esto incluye alterar, cambiar, modificar, pasar o poseer un documento con un propósito ilegal.

De acuerdo con la ley, es un delito que una persona conscientemente presente o registre un documento falso o falsificado, incluida una escritura de propiedad inmobiliaria, en una oficina de registros públicos, como, por ejemplo, la Oficina del Secretario del Condado.

Esquemas de testaferros

Un testaferro es aquella persona que compra una vivienda a nombre de otra persona. Se trata de un individuo que firma un contrato o documento porque por alguna razón, el verdadero comprador  no puede completar la transacción inmobiliaria.

El acto de utilizar un testaferro se considera ilegal cuando la transacción defrauda a otra persona, o es ilegal que el verdadero comprador realice la compra.

Cambio ilegal de propiedad

El cambio ilegal, conocido en inglés como “ilegal flipping”, se presenta cuando el valor de una propiedad está inflado indebidamente debido a una tasación fraudulenta, y un comprador desprevenido, compra la propiedad a un precio inflado, o un banco presta dinero sobre la propiedad por más de su valor real.

Cabe resaltar que comprar una propiedad, restaurarla y luego volver a venderla a un precio más alto, no constituye un cambio ilegal, siempre y cuando el nuevo precio sea razonable y no sea resultado de un fraude.

Préstamos abusivos

Los préstamos abusivos ocurren cuando un agente hipotecario crea un préstamo para un potencial comprador, y lo carga con tarifas innecesarias que no benefician al prestatario.

El agente hipotecario, también llamado corredor de hipotecas, intenta salirse con la suya con estos préstamos con el propósito de aumentar su comisión.

A continuación, se señalan algunas actividades que constituyen préstamos abusivos:

  • Imponer condiciones irrazonables y de explotación a los prestatarios, generalmente mediante el uso de estrategias agresivas de ventas;
  • Aprovecharse de la ignorancia o desconocimiento de los prestatarios con respecto a transacciones complejas;
  • Engañar de forma abierta y directa al prestatario.

¿Cuáles son las sanciones que se imponen como resultado de una condena por fraude inmobiliario?

La primera precisión que se debe realizar con respecto a las sanciones que se imponen como resultado de una condena por fraude inmobiliario, es que éstas dependen del estatuto particular por el cual usted haya enfrentado cargos.

Si usted ha sido acusado de fraude inmobiliario en California, es posible que enfrente un delito menor o un delito mayor. El fiscal se encargará de determinar lo anterior, teniendo en cuenta los detalles en que se basa su caso y sus antecedentes penales, en caso de tener alguno. Cabe mencionar que en estos casos, el valor de la propiedad juega un papel importante.

Cuando un delito de fraude inmobiliario se acusa como delito menor y usted es declarado culpable, dentro de las posibles sanciones que se obtienen como resultado se destacan:

  • El cumplimiento de sentencia en prisión del condado hasta por un año; y/o
  • La imposición del pago de multa por valor de hasta $1.000.

Por otro lado, cuando un delito de fraude inmobiliario se acusa como delito mayor y usted es declarado culpable, dentro de las posibles sanciones que se atribuyen se encuentran:

  • El cumplimiento de sentencia de prisión estatal de 16 meses a 3 años; y/o
  • La imposición del pago de multa por valor de hasta $10.000.

Además de lo anterior, es posible que usted pierda ciertos derechos, lo cual puede afectar significativamente su capacidad para llevar una vida normal una vez que salga de prisión. En California, una condena por delito mayor puede resultar en la pérdida de los derechos de voto, la prohibición de por vida de poseer cualquier arma de fuego, además de que trae como consecuencia la dificultad para conseguir oportunidades de empleo debido a la verificación de antecedentes que realizan los empleadores.

Finalmente, es importante que usted tenga en cuenta que el tiempo tras las rejas en las condenas por delitos mayores de fraude inmobiliario aumentan cuando el valor de la propiedad es particularmente alto, de acuerdo con los estándares que se señalan a continuación:

  • Un año adicional tras las rejas por defraudar a alguien por más de $65.000
  • Dos años adicionales si la cantidad supera los $200.000
  • Tres años adicionales por montos superiores a $1.3 millones
  • Cuatro años adicionales por montos superiores a $3.2 millones.

Nota: Si usted recibe dos condenas por fraude inmobiliario como delito mayor, estrechamente relacionadas entre sí, y además, la cantidad supera la suma de $100.000, podría enfrentar de 1 a 5 años adicionales en una prisión estatal y el deber de responder por multas bastante elevadas.

¿El fraude inmobiliario puede constituir un cargo a nivel federal?

Sí. Existe una buena posibilidad de que el prestamista involucrado en su caso se encuentre respaldado o asegurado por medio de una agencia federal. Cuando presuntamente se defrauda al prestamista, se defrauda al gobierno federal y es por este motivo que un caso aparentemente simple, quizás iniciado por un error inocente, de repente puede convertirse en un delito federal.

Las sanciones por una condena federal pueden incluir décadas de prisión, cientos, miles y millones de dólares en multas y demandas de restitución criminal masivas.

¿Cuáles son las defensas más comunes que se utilizan contra cargos por fraude inmobiliario?

Si usted enfrenta cargos por fraude inmobiliario, lo más recomendable es que consulte con un abogado de leyes criminales capacitado, el cual pueda guiarlo a usted a través de cada etapa del proceso. Un abogado defensor de San Diego del Bufete de Defensa Criminal podrá realizar una investigación profunda acerca de los hechos relacionados con su arresto, la evidencia que la fiscalía tiene sobre usted, así como cualquier otra evidencia que pueda utilizarse en su nombre.

Dentro de las defensas que comúnmente se emplean contra cargos por fraude inmobiliario se encuentran las siguientes:

  • Usted no tenía intención fraudulenta
  • El dueño de la propiedad dio su consentimiento para la transacción
  • Usted fue falsamente acusado

Usted no tenía intención fraudulenta

Tal como se precisó anteriormente, uno de los elementos que constituye el delito de fraude inmobiliario es la intención de defraudar. Por ello, sin importar lo que usted haya hecho, la Corte no puede declararlo culpable si usted no tuvo dicha intención. Es posible que usted haya actuado con buenas intenciones o haya malinterpretado el significado tanto de sus acciones como sus efectos. Quizás llenó incorrectamente un formulario que era confuso. Por esta razón, es sumamente importante contar con los servicios de un buen abogado que tenga experiencia en estos asuntos.

El dueño de la propiedad dio su consentimiento para la transacción

En muchas ocasiones, las acusaciones de transacciones inmobiliarias fraudulentas están relacionadas con acuerdos referentes a la propiedad de otra persona, la cual muchas veces es una persona de edad avanzada. Es posible que dicha persona le haya dado su consentimiento para que usted presentara la documentación en su nombre o la representara, pero que más tarde lo haya olvidado o se confunda al respecto. Por lo cual, si es posible demostrar que la persona en efecto otorgó el consentimiento, entonces un cargo por fraude inmobiliario no tendría lugar.

Frente a este punto es importante mencionar que ayudar a otro de buena fe y con su consentimiento, puede ser una defensa válida en este tipo de casos. Asimismo, se trata de un argumento estrechamente ligado a la falta de intención, y ante la ausencia de esta última, no es posible proferir una condena.

Usted fue falsamente acusado

El negocio inmobiliario involucra una gran cantidad de personas. Con tantos sujetos implicados, en ocasiones sucede que los verdaderos culpables acusan a otros de fraude, en un intento por encubrir sus conductas ilegales. Por lo tanto, es posible que usted sea víctima de falsas acusaciones en su contra.

En ocasiones también, existen personas que realizan este tipo de acusaciones con el único propósito de destruir la reputación de otras. Quizás se trata de un caso de robo de identidad, en el que otra persona utilizó su nombre en transacciones ilegales. En cualquier evento, su abogado defensor puede brindarle la asistencia legal que necesita y recopilar pruebas con el propósito de demostrar su inocencia.

Consultar un abogado de fraude inmobiliario cerca de mí

Una condena por fraude inmobiliario puede tener un fuerte impacto en la vida de una persona tanto a nivel personal como profesional. Peor aún si se trata de agentes inmobiliarios, corredores y otras personas cuyo sustento depende de las transacciones inmobiliarias pues corren el riesgo de perder sus licencias y de que se imponga disciplina profesional sobre éstas.

Si actualmente usted enfrenta acusaciones de fraude inmobiliario en California, la gravedad y la naturaleza a largo plazo de las sanciones penales y otras consecuencias que se derivan de una condena, hacen imperativo que obtenga cuanto antes los servicios de un abogado defensor con experiencia en esta área de práctica.

En el Bufete de Defensa Criminal, un abogado de fraude inmobiliario de San Diego, California, puede brindarle la asesoría legal que en estos momentos necesita. Cada caso es diferente y por este motivo, nuestro maravilloso equipo de abogados, trabajará con dedicación y esmero para desarrollar la estrategia de defensa óptima de acuerdo con las circunstancias específicas que rodean su caso.

Para más información y programar una consulta gratis con nosotros, comuníquese de inmediato al 619-722-5858. En el Bufete de Defensa Criminal luchamos fuertemente por proteger su reputación profesional y nos encargamos de que su caso se resuelva de la forma más sencilla posible. ¡Comuníquese ya!

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